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  • Damien Bertola

Marchands de biens ou promoteur immobilier - Attention à la TVA


Les marchands de biens sont des commerçants qui achètent des immeubles de tous types pour leur propre compte et qui les revendent, en l’état ou après des opérations de rénovation, avec l’intention de réaliser un profit.


Alors que le promoteur immobilier est souvent défini comme étant l'initiateur et le coordinateur de l'opération de construction. Il est en fait responsable de l'opération depuis l'acquisition du terrain jusqu'à la cession des lots construits.


Au regard de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) la situation de ces deux professionnels est opposée puisque le promoteur immobilier devra s'acquitter d'une TVA au taux de 20% sur la totalité du prix de vente alors que le marchand de bien sera exonéré de TVA ou pourra sur option choisir de soumettre la vente à la TVA sur marge.


Attention cependant, le marchand de biens peut être amené à réaliser des opérations de promotions immobilières sans en avoir conscience. Dans ce cas, il devra alors soumettre la vente à TVA sur le prix total de vente.

La rentabilité du projet peut par conséquent être atténuée voir devenir négative. Nous verrons ici, les conditions pour éviter de se retrouver en pareille situation.


1/ Les principes généraux


a) Les biens obligatoirement soumis à TVA


Sont concernés par cette obligation les immeubles neufs, les immeubles achevés depuis moins de 5 ans et les terrains à bâtir.


b) Les biens exonérés mais imposables sur option


Sont concernés par cette disposition, les immeubles anciens (achevé depuis plus de 5 ans) et les terrains non à bâtir.


2/ La base d'imposition


a) Vente avec TVA sur le prix total de vente


Cette disposition s’applique pour les immeubles neufs, les immeubles achevés depuis plus de 5 ans, les terrains à bâtir (si l’acquisition a ouvert droit à déduction), les immeubles anciens en cas d’option et si l’acquisition a ouvert droit à déduction et les terrains non à bâtir sur option.


b) Vente avec TVA sur la marge


Cette disposition s’applique, aux immeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans) et sur les terrains à bâtir. Dans ce cadre, il faut que la société matérialise son option et que les acquisitions n’aient pas ouvert droit à déduction de la TVA.


3/ La remise en cause par l'administration fiscale d'une opération de marchand de biens en une opération de promotion immobilière.


Comme vous l'aurez compris ci-dessus en cas de requalification d'une opération de marchand de biens en une opération de promotion immobilière, le cédant devra soumettre la vente à la TVA sur le prix total de vente.


L'administration fiscale considère qu'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, peut redevenir un immeuble neuf (au plan fiscal du terme) si le marchand de biens procède à des travaux de rénovation lourdes.


Les travaux de rénovation lourdes sont déterminés par les éléments suivants:


  • Remise à neuf de la majorité (critères alternatifs)

- Des fondations

- Des éléments hors fondation déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage

- De la consistance des façades hors ravalement


  • · Remise à neuf des deux tiers des éléments de second œuvre (critères cumulatifs)

- Planchers non porteurs

- Huisseries extérieurs

- Cloisons intérieurs

- Installations sanitaires et de plomberie

- Installations électriques

- Systèmes de chauffages


Il est donc opportun de préparer son investissement en tenant des données fiscales afin de prévoir la rentabilité de l'opération au plus juste.


Notre équipe est disponible pour vous accompagner dans vos projets immobiliers en menant une analyse fiscale, financière d'accompagnement dans le choix de la forme juridique optimale pour votre projet.


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